【実録】ファイヤー領域突入!調子乗ってやらかした戸建て投資の話

不動産投資列伝

不動産投資列伝12

2012年2月頃の話

ファイヤー領域に入ると、負け試合も入金力で勝ち試合になるということ。

結局、 不動産投資は 初期が非常に難しく。

ほとんどそこで失敗するか、でかい買い物1回で終わってしまう。(投資できなくなる)

逆に言えば、そこさえ乗り越えれば楽勝に 近づくのだと思う。

ゆえに、今の私は極めて失敗しにくい状態といえる。

実感として本当にそう思えるのだ。

不動産投資の到達点の参考(いろんな形があると思いますが、、、)までに、お読みくださいませ。

それでは行きます。勝者のマインド。

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高級住宅街良い響きである。

ある日、ネット情報を見て、すぐ欲しいと思う物件に出会った。

TK町の物件で価格は250万円、52平米。

値段だけ見ても十分魅力的なのだが、実はこのTK町が 高級住宅街なのである。

その響きのステータス私の胸(ズキューン)初恋のように撃ち抜かれたのだ。

とにかく欲しい!

取引のない不動産業者ではあったが、すぐに連絡して購入の意思を伝えた。

情報を 掲載してから 何組かの人の問い合わせがあったようで、案内は一番ではなかった。

そのため、(これは手に入らないかなぁ)と思ったが、 なんと運良く自分まで回ってきたのだ。

そして、なぜ3番くじの 自分まで回ってきたのか。

内覧を終えて その理由がわかった。

この物件には、土地に大きな問題があるのだった。

なにせこの土地は盛土の上に、うらは池。

なんと家自体が、後ろに大きく傾いているのである。

冷静に考えれば、物件評価はこうだ。

物件評価(売り)✕(利)〇(状)✕(価)〇(リ)✕ 見送りなのだ。

しかし、その時の私の気持ちは、とにかくブランドを買う感じで浮かれていた。

私の技術を駆使すればこの建物でも何とか直せる、と思った。

とにかく、買うことのできる立場の自分と 土地のステータスゆえの買いたい気持ちで、フローチャートを無視して 即決したことを覚えている。

購入して、少し冷静になった私は、その後どう考えても 建物の傾きの修復は無理だと判断した。

ここで、少し早まったようだと気づくのである。

時すでに遅し。

建物を解体して、建て替えも考慮するが、現行は既存不適格住宅のため建ぺいオーバー容積オーバー。

基準法通りに建て替えると 用途地域が一種低層住専のため8坪弱の建坪となり、現実的には不可能だ。

さあ困った。

ここから、結局約5年間放置となるのであった。

大失敗である。

ある日、役所から一報を受けた。

建物が傾いてることを理由に、危険な建物であるという指示を受けたのだ。

然るべき処置の回答を求められ、路頭に迷うのである。

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しかし、その時私は パラダイムの変換 逆転の発想をするのであった。

実は、調べていくと、となりも またその隣も 土地が傾いていて 同じような問題を抱えていことに気づいたのだ。

私が購入した当時は、隣は人が住んでいた。

5年経過した今は空室のようだ。

同じように役所から通知を受けていることが判明。

ここぞとばかり持ち主に連絡を取った。

私は、購入の意思があることを伝え、200万で値交渉をした。

これ以上では絶対買わないことを 明確に伝え、返事を待った。

案外簡単に承諾を得られ、取引は成功に終わった。

やはり困っていたのであろう。

そこから2件を 250万円で解体し。105平米を 路盤工事をして アスファルトを敷いて50万円。

ブロックやフェンスなど諸々、土地購入代金を合わせて 約800万円もかけて駐車場の完成。

賃料8000円の 4台しか停めれない 駐車場だ。

月、32000円也。

利回り4.8%の大敗である。(戸建て投資は、15%超は当たり前)

私は 今回ボロ負けを小負けにしたぐらいの成果であって、高級住宅街の小さな駐車場を 手に入れた事実だけが 救いだと思っていた。

投資としては 全くもってセンスのないところであった。

キャピタルゲインの最大効果は、地名に尽きる!

一本の電話が全てをひっくり返した。

最初に買った不動産屋さんからの電話だ。

この辺の土地を探しているというお客さんがいる。

私に売却の打診をしてきたのだ。

価格はなんと 2100万円。

驚いた!さすが TK町! それを聞いただけで私は満足だ。

売らずに、コツコツ利ザヤを稼ぐことを選んだ。

なにせ、私はファイヤーしている。

急いで売らなくても、今困っているわけではない。

将来、子供の家を建てても良いと思える場所だからだ。

大逆転である。

まとめ

ファイヤー領域に入ると、負け試合も入金力で勝ち試合になるということ。

結局、 不動産投資は 初期が非常に難しく。

ほとんどそこで失敗するか、でかい買い物1回で終わってしまう。(投資できなくなる)

逆に言えば、そこさえ乗り越えれば楽勝に 近づくのだと思う。

ゆえに、今の私は極めて失敗しにくい状態といえる。

実感として本当にそう思えるのだ。

今日の話はここまで。

参考になれば幸いです。

カッツ師匠の二人は大工。

 

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